夢の注文住宅を建てることになった管理人が、調べたり聞いたりして集めた家情報をまとめた口コミサイト。

長期優良住宅とは

長期優良住宅とは

長期優良住宅とは、その名の通り、長い期間にわたって快適に、また、安心して住むことができる優良な物件のための認定制度。長期優良住宅の認定を受けると、税金面や住宅ローンの金利面で、さまざまな優遇を受けることができます。こちらのページでは、そんな長期優良住宅について詳しく解説していきます。

長期優良住宅とは?

前述のように、長期優良住宅とは、長い期間にわたって快適かつ安心して暮らすことができる物件のための認定制度です。一般社団法人 住宅性能評価・表示協会のパンフレットでは、以下のように定義されています。

「長期優良住宅制度」とは・・・
長期優良住宅認定制度は、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅の建築・維持保全に関する計画を「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき認定するものです。
平成21年6月より新築を対象とした認定が開始され、平成28年4月より既 存住宅の増築・改築を対象とした認定も開始されました。

<出典>一般社団法人 住宅性能評価・表示協会|長期優良住宅認定制度の概要について[PDF]

この認定を受けることで、低い金利で住宅ローンを組むことが出来るようになる(フラット35Sの金利優遇が受けられるようになる)他、ローンの控除対象限度額が増え、また、固定資産税の減税措置の適用期間が延長される、といった様々なメリットを受けることが出来ます。

長期優良住宅認定制度の基準

では、長期優良住宅として認定されるためには、どのような基準をクリアしなければならないのでしょうか。大別すると、以下の四つの基準が存在します。

  1. 長期に使用するための構造及び設備を有していること
  2. 居住環境等への配慮を行っていること
  3. 一定面積以上の住戸面積を有していること
  4. 維持保全の期間、方法を定めていること

ところで、長期優良住宅認定のための基準は、戸建住宅と共同住宅とで変わってきます。まず初めに、戸建て住宅と共同住宅に共通する基準について、詳しく見てみましょう。

劣化対策

劣化対策とは、数世代にわたって安心して住むことが出来る家であるかどうかを評価するものです。劣化対策等級(構造躯体等)等級3を満たし、かつ 構造の種類に応じた以下のような基準を満たしていることが必要となります。

  • 木造 : 床下空間の有効高さ確保及び床下・小屋裏の点検口設置、など
  • 鉄骨造 : 柱、梁、筋かいに使用している鋼材の厚さ区分に応じた防錆措置
    または、上記木造の基準
  • 鉄筋コンクリート造 : 水セメント比を減ずるか、かぶり厚さを増す

耐震性

耐震性としては、以下の基準を満たしている必要があります。

  • 耐震等級(倒壊等防止)等級2、または
  • 耐震等級(倒壊等防止)等級1 、かつ、安全限界時の層間変形を1/100(木造の場合 1/40)以下、または
  • 品確法に定める免震建築物

維持管理・更新の容易性

維持管理・更新の容易性とは、建物それ自体よりも耐用年数が短い設備配管について、維持管理が容易に行われるための必要な措置が講じられていることを評価するものです。維持管理対策等級(専用配管)等級3を満たした上で、共同住宅等である場合には、

  • 維持管理対策等級(共用配管)等級3
  • 更新対策(共用排水管)等級3

を満たしている必要があります。

省エネルギー性

省エネルギー性とは、その物件が、環境に配慮したつくりであることを評価するものです。断熱等性能等級4を満たしている必要があります。

居住環境

住居環境とは、物件が周辺地域の良好な景観の形成、および、周辺地域の住環境の維持及び向上を配慮したつくりであることを評価するものです。申請先の所管行政庁での確認が必要となります。

住戸面積

また、長期優良住宅として認定されるためには、

  • 戸建の場合:75m2以上、かつ、一つのフロアの床面積が40m2以上
  • 共同住宅の場合 :55m2以上

の面積を有していなければなりません。

維持保全計画

維持保全計画とは、物件のいくつかの部分・設備について、定期的な点検および補修の実施のための計画を策定することを求めるものです。具体的には、

  • 住宅の構造耐力上主要な部分
  • 住宅の雨水の浸入を防止する部分
  • 住宅に設ける給水又は排水のための設備

が対象となります。

さらに、共同住宅の場合には、以上の基準に加えて、さらに以下の基準を満たしていることが必要となります。

可変性

可変性とは、居住者のライフスタイルが将来的に変化した場合にも、間取りの変更が可能かどうかを評価するものです。具体的には、躯体天井高さ 2,650mm 以上であることが必要です。

バリアフリー性

また、長期優良住宅として認定されるためには、将来的にバリアフリー改修が必要になった場合にも対応できるような措置が共用部分で取られている必要があります。具体的には、高齢者等配慮対策等級(共用部分)等級3を満たしている必要があります。

長期優良住宅のメリット

すでに冒頭で触れたように、長期優良住宅として認定されると、住宅ローンがより低い金利になったり、あるいは、税金面でのさまざまなメリットを受けられるようになる、という利点があります。次に、長期優良住宅として認定されることで受けられるようになるメリットについて詳しく見ていきましょう。

住宅ローン控除

長期優良住宅として認定されることで、年末時点でのローン残高の1%が10年間所得税と住民税から控除される住宅ローン控除の対象限度額が大きくなります。具体的には、一般住宅(長期優良住宅として認定されていない物件)と比較すると、

  • 一般住宅:4000万円
  • 長期優良住宅:5000万円

となっています。
控除率が1.0%かつ控除期間が10年ということは、最大控除額で比較すると、一般的な住宅の最大控除額が400万円であるのに対し、長期優良住宅の場合最大控除額は500万円となり、100万円も差が出ることになります。

各種税金

また、長期優良住宅として認定されることで受けられる税金面でのメリットは、住宅ローン控除の控除額が大きくなるだけにはとどまりません。一覧を挙げれば、

  • 不動産取得税の控除額が1,200万円から1,300万円に
  • 登録免許税(保存登記)の税率が0.15%から0.1%に
  • 登録免許税(移転登記)の税率が戸建ての場合には0.3%から0.2%に
    マンションの場合には、0.3%から0.1%に
  • 固定資産税の減税措置の適用期間が戸建ての場合には1~3年間から1~5年間に
    マンションには1~5年間から1~7年間に

といったメリットを受けることが出来ます。

住宅ローンの金利

さらに、長期優良住宅として認定されることで、フラット35Sの金利優遇を受けることができるようになり、住宅ローンをより低い金利で組むことが出来るようになります。具体的には、フラット35SのAプランを利用した場合には10年間、Bプランを利用した場合には5年間年利が0.25%引き下げとなります。

長期優良住宅の認定を受けるまでの流れ

以上のように、認定されることで、さまざまな優遇をうけることができるようになる長期優良住宅制度。最後に、具体的な手続きの手順について見ていきましょう。

長期優良住宅認定のための手順を、大雑把ににまとまると、以下のようになります。

  1. 資料の作成:必要資料・書類を作成する
  2. 技術審査の依頼:登録住宅性能評価機関へ審査を依頼する
  3. 審査:登録住宅性能評価機関による審査
  4. 適合証の交付:登録住宅性能評価機関が適合証を交付する
  5. 認定申請:所管行政庁に必要書類を提出する
  6. 審査:所管行政庁による審査
  7. 認定通知書の交付 :所管行政庁が認定通知書を交付する
※所管行政庁が適合証の提出を求める場合のみ

以上の手続きを、工事着工前までに終わらせる必要があります。なお、工事完了後は、工事が完了したことを所管行政庁へ報告しなければなりません。